Estimation Bar Tabac Seine-Saint Denis, Seine Maritime, Eure

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Un fonds de commerce surévalué ne se vend pas…

Le délai moyen pour vendre son bien avec activités réglementées est de 8 mois, de un a trois ans, si le prix de vente est bien trop élevé..

L’estimation de votre bien, résulte d’un ‘’prix de marché’’, fiable, puisqu’il découle de la moyenne des mêmes biens vendus, dans le même secteur sur les deux années précédentes. Nous prenons également en compte les fonds de commerce dont nous disposons à la vente, c’est l’estimation croisée.

Cela étant posé, il est vrai que l’évaluation de son propre fonds de commerce reste une tache difficile, voire insurmontable. Il est souvent estimé par le vendeur au plus haut. Les raisons le plus souvent invoquées : des horaires très ‘’extensibles’’, peu de repos et de congés, des responsabilités démesurées et une charge de travail exponentielle. C’est un constat, mais pas en rapport avec l’évaluation d’un bien. Le commerce aujourd’hui est fait ainsi. D’ailleurs, certains vendeurs au fait de ce constat, souhaitent céder leur établissement dès la 3eme année. Dans le cadre d’un financement professionnel, le prêt est établi sur un échéancier de 84 mois (7ans), s’il on vend trop tôt, la capitalisation ne s’est pas opérée, c’est trop court. Après études et fort de notre expérience, nous estimons qu’il est raisonnable de vendre son fonds à partir de la quatrième année d'exploitation.

L’acheteur potentiel, plus objectif, va estimer le bien en fonction des renseignements obtenus, des documents mis à sa disposition, et de l’état général du mobilier, du matériel et de l’agencement, du potentiel qu’il peut dégager de votre affaire. Il n’aura aucune considération quant a la dureté de votre travail, des petites phrases fréquemment entendues : ‘’on peut ouvrir plus tôt le matin, fermé plus tard le soir, ouvrir une demie journée de plus, prendre moins de congés’’ ou encore ‘’moi je ne fais pas ça, mais vous, si vous le faite vous allez gagner plus’’. Vous ne vendez pas votre sueur, dans tous les cas l’acquéreur ne vous l’achètera pas…

Il est important, pour un vendeur, de continuer à réaliser les investissements nécessaires a la bonne marche de l’entreprise, voire obligatoire, comme la mise aux normes d’accessibilités aux handicapés et d’effectuer tous les ans un rapport de conformité électricité et gaz. Cette mise à jour vous évitera une baisse sur le prix lors de la négociation.

Concrètement, deux modes de calcul sont utilisés aujourd’hui, validés par les banques puisque ce sont elles qui auront le dernier mot. La première consiste à appliquer un pourcentage sur le chiffre d’affaire HT (*) : bar, bar brasserie, restaurant ; de 80 à 100% du CA ; avec activités réglementées : de 100 à 120% du CA, et jusqu'à 150% si l'établissement et l'emplacement sont exceptionnels. La seconde consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à l’EBE. Excédent Brut d’Exploitation ou rentabilité brute bilancielle. Ces coefficients sont de 3 à 5 (*).
Ces chiffres ou pourcentages restent dans une moyenne proportionnelle. Ils peuvent être légèrement minorés ou majorés en fonctions : du bail commercial (durée restante, montant du loyer), les conditions d’exploitation (horaires, jour de fermeture, congés), l’emplacement, l’état général du mobilier, du matériel et de l’agencement, des contrats et du personnel à reprendre.L'acquéreur est très attentif sur ces critères.

Rappelez vous : tous les motifs seront bons pour un vendeur pour faire monter son prix, l’acquéreur aura bien souvent les mêmes pour le faire baisser… Un ‘’juste’’ prix et l’acquéreur s’engagera..

                      Dans tous les cas, nous réaliserons pour vous une estimation gratuite.


(*) affaires situées sur les Dpts : 95, 78, 27, 76 et 60.

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